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租赁到期租户不搬如何收房?西宁业主满腹疑惑

文章作者:汽车驾考 上传时间:2019-11-01

刘先生问:我和一个朋友签订汽车租赁协议,约定使用他的汽车20年。可以吗?民博律师事务所胡占全律师认为:根据《合同法》第二百一十四条:

无产权房,顾名思义,就是没有房产证的房子。本案中的小李最近碰上了烦心事,就因为购买了一套无产权房。

租赁到期租户不搬如何收房?西宁装修网了解到,市民赵先生反映,他的房客一直拖着不支付房租,按照签订的租房协议规定已经可以终止协议。但是房客不接电话也不来搬东西。赵先生现在联系不上房客也不敢动他的东西,不知道应该怎么解决这一问题,遂求助栏目。

刘先生问:我和一个朋友签订汽车租赁协议,约定使用他的汽车20年。可以吗?

楼市案例:买LOFT公寓

租赁到期租户不搬如何收房

民博律师事务所胡占全律师认为:根据《合同法》第二百一十四条:租赁期限不得超过二十年。这仅是关于租赁期限最高限制的规定,按照国家有关规定,汽车的技术使用寿命是十年,双方当事人不能约定租赁期超过十年。

签了长期租赁合同

西宁装修网了解到,市民赵先生反映,他的房客一直拖着不支付房租,按照签订的租房协议规定已经可以终止协议。但是房客不接电话也不来搬东西。赵先生现在联系不上房客也不敢动他的东西,不知道应该怎么解决这一问题,遂求助栏目。

[责任编辑:dayuzhang]

小李在杭州市区购买了一套LOFT公寓,面积约50平方米,总价40多万元。他与开发商签订了购房合同,但这份购房合同与普通房产合同不一样,它实际上是一份45年的长期租赁合同。

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签署协议后,小李一次性付清了房款。之后由于开发商出现迟延交付等问题,无奈之下,小李只好起诉至法院,要求开发商承担违约责任并交付房产。但法院经审理认为,双方之间的协议是租赁协议,并非购房协议,故小李无权请求开发商交房,但可以要求对方履行租赁合同,对方明确表示不履行或实际上不履行的可以解除合同退还租金。法院同时对45年的租金约定,只认定20年有效,剩余按合同无效处理。

事件缘由

律师点评:

西宁装修网了解到,市民赵先生说,他于2014年底与一位姓夏的租客签订《房屋租赁协议》,将他的一套房子租给夏某居住,当时协议中约定租金为每个月1500元,违约押金2000元。房屋租期为一个年度一个周期,一次付一年的租金。第一年度租金为1.8万元,第二年度的租金随市场价变动进行调整,夏某应提前30天交付房屋租金,即下一年度的租金需在上一年度年底前支付,如果夏某拖欠租金超过30天,系违约行为,他有权解除协议,收回房屋,违约押金归原告所有。租赁合同签订后,夏某如期交纳了2015年度、2016年度的房屋租金。2016年底,双方因租金高低问题发生矛盾,夏某未按协议约定的期限交纳租金。2017年1月,他打电话想通知夏某交房租,可是夏某一直不接电话,后来他通过手机短信方式通知解除双方签订的租赁协议,后又再次通知,要求夏某在2017年1月30日之前自行搬离房屋,双方租赁协议解除,可是夏某不但不支付租金也未搬离房屋。现在夏某自己住到了其他地方,但他不接电话也不来搬东西,这种情况赵先生如何收回自己的房子。

谨慎购买无产权房

律师说法

浙江三道律师事务所 胡增冬律师

青海延辉律师事务所王延辉律师认为:根据我国《合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中,双方签订合同并约定期限,现夏某逾期拒不支付租金,赵先生可以解除合同,而《房屋租赁协议》租赁期间届满,夏某应当按照约定返还租赁房屋,并具有将租赁房屋恢复原状的义务。如果夏某一直不搬离,赵先生可通过法律方式维权。

由于此类型楼盘的用地性质,导致开发商基本上无法办理分割的房产证,因此也就无法签订《商品房买卖合同》。作为购房人来说,其很难根据商品房买卖的相关规定保护其权益,只能适用《合同法》等普通民事法律。《合同法》第二百一十四条的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

本案中,小李虽然与开发商签了45年租赁期限的合同,但是只有其中的20年是有效的,剩余的25年是无效的。虽然双方协商了续订条款,但由于小李一次性支付了全部的款项,与合同所载的“续订”的性质明显不符。假使小李入住了该房屋,如果该房屋所在的土地和整个楼盘租赁期限内被转让或设定担保物权,一旦开发商出现经营纠纷导致土地或者楼盘被法院执行,那么小李即使根据买卖不破租赁原则(注:即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。)小李也只有20年的租赁权,超过了20年,债权人有权要求小李归还房屋,而小李只能找原先的开发商要求归还多付的租金。因此,在此提醒购房者,谨慎购买无产权房。

本报记者 丁咏梅

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